Verständnis für den Rückzug von Investor Signa im Viktoriakarree

In der WDR Lokalzeit Bonn bekam der Investor Signa gestern viel Verständnis für seinen angekündigten Rückzug aus der Bürgerwerkstatt Viktoriakarree. Für den Fraktionsgeschäftsführer der Bonner CDU, Georg Fenninger, kommt der Ausstieg nicht überraschend und ist auch nachvollziehbar. Er hatte die Bürgerwerkstatt von Anfang an als „Sandkastenspielerei“ bezeichnet. „Da war ja mit zu rechnen. Es ist immer so, wenn man so eine Bürgerwerkstatt macht und über das Eigentum anderer befinden will, ohne den anderen Eigentümer dazu zu hören, dass es dann so ein Ergebnis gibt“, so Fenninger in der Lokalzeit.

Auch von wissenschaftlicher Seite gab es Rückendeckung für die Entscheidung der Signa. Prof. Thomas Roeb von der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg machte als Studiogast in der Lokalzeit deutlich, dass reiner kleinteiliger Einzelhandel im Sinne einer Boutiquenlandschaft im Viktoriakarree keinen Sinn machen würde. Diese habe man ja bereits jetzt schon ausreichend in Bonn durch die historische Bausubstanz. Aus seiner Sicht gibt es stattdessen eine nachvollziehbare Nachfrage nach größeren Einzelhandelsflächen, weil in den vorhandenen Strukturen die Nachfrage nicht befriedigt werden kann. „Es gibt in Bonn nicht genügend Großflächen für moderne Ladenkonzepte“, so Prof. Roeb. Die Bürgerwerkstatt sieht Roeb als „kleine, aktivistische, politisch weit links stehende Minderheit, die sich da reinhängt und die sich für die breite Masse der Menschen, die in Bonn einkaufen, gar nicht interessiert, sondern nur gesellschaftspolitische Ideen verfolgt“, sagt Prof. Roeb. Deshalb, so Prof. Roeb, kann man bei der Bürgerwerkstatt auch nicht von „den Bürgern“ sprechen.

Der ganze Beitrag ist noch eine Woche in der Mediathek zu sehen:

http://www1.wdr.de/mediathek/video/sendungen/lokalzeit-bonn/video-lokalzeit-aus-bonn-1404.html

Vier Entwürfe der Planungsbüros nicht realisierbar

(Ideenskizze SIGNA zum Viktoriakarree)

Der Investor SIGNA hat die vier Vorschläge zur Neugestaltung des Viktoriakarrees analysiert und auf ihre Umsetzbarkeit hin bewertet. Das Ergebnis: Die Vorschläge erfüllen nicht die Anforderungen, um den Bereich des Viktoriakarrees nachhaltig aufzuwerten. So würden die Vorschläge würden keinen neuen Einzelhandelsschwerpunkt und damit auch kein Gegengewicht zu den großen Handelsobjekten am Bahnhof und Friedensplatz schaffen.

So sei in dem Vorschlag von skt umbaukultur Architekten BDA kein großflächiger Einzelhandel vorgesehen. Damit erreiche das Viktoriakarree keine übergeordnete Bedeutung. Alternativ sehe der Vorschlag eine prominente Markthalle vor. Für die gebe aber es weder einen Betreiber, Pächter oder Mieter. Außerdem würde eine solche Halle die alteingesessenen Strukturen im Bonner Zentrum bedrohen. Die vorhandene kleinteilige Struktur sei völlig aufgegeben worden und die losgelöste Architektur zerstöre den vorhanden städtischen Raum im Zentrum der Stadt. Das Projekt leiste insgesamt keinen Beitrag zur positiven Stadtentwicklung und wirtschaftlich mache es auch wenig bis keinen Sinn.
Ein Kleinkaufhaus, wie vom Büro Scheuvens und Wachten vorgeschlagen, sei höchstwahrscheinlich nicht überlebensfähig. Es stelle sich die Frage, wer Betreiber und wer Mieter sein soll. Auch die Idee eines „Mitmach-Hauses“ lasse völlig offen, wer es betreibt oder finanziert. Letztendlich würde ein solches Haus die Stadt Bonn nur finanziell belasten. Die Verlagerung des Stadtmuseum in das ehemalige Viktoriabad erzeuge auch keinen Erlös, jedoch hohe Umbau- und Instandhaltungskosten. Mit dem Konzept würde kein neuer Handelsschwerpunkt geschaffen. Und die Errichtung eines Parks ausschließlich für die Anwohner ergebe angesichts des benachbarten Hofgartens überhaupt keinen Sinn. Insgesamt bringe auch diese vorgeschlagene Nutzung keinen wirtschaftlichen Ertrag und leiste keinen Beitrag für die Gesamtstadtentwicklung bzw. zur Steigerung der Attraktivität.

Das Büro KCAP Achitects & Planners sehe eine bunte Mischung aus Gastronomie, Gewerbe, Einzelhandel und Wohnen. Das sei begrüßenswert. Aber die vorgeschlagenen kleinteiligen Handelsflächen seien in Bonn ausreichend vorhanden. Und die Schaffung von Höfen im Verhältnis zu den entstehenden kleinen Handelsflächen sei auch für die Händler unwirtschaftlich. Die Höfe seien sehr klein ohne gewachsene Strukturen und würden ein dunkles Ambiente entstehen lassen. Auch die vorgeschlagene phasenweise Entwicklung mit verschiedenen Investoren erscheine als unwirtschaftlich. Es werde kein neuer Handelsschwerpunkt geschaffen zur Wiederherstellung des Gleichgewichts innerhalb der Stadt.

In dem Vorschlag der Molestina Architekten + Landschaftsarchitektur sei die Neubelebung des Viertels durch Gastronomie, Einkauf, Wohnen und Bestandsanierung ebenfalls zu begrüßen. Aber auch dieses Projekt schaffe keinen neuen Handelsschwerpunkt zur Herstellung oder Erhaltung des Gleichgewichts der Handelsbereich innerhalb der Stadt. Insbesondere der Zugang zum Innenbereich sei zu versteckt und unattraktiv. Der kleinteilige Einzelhandel im Blockinneren sei nicht überlebensfähig als Gegengewicht zu den neuen Handelsobjekten an Bahnhof und Friedensplatz.

Bürgerbeteiligung ist gescheitert

In einem Brief hat der Investor SIGNA dem Bonner Oberbürgermeister Ashok Sridharan mitgeteilt, dass man die Bürgerbeteiligung zur Umgestaltung des Viktoriakarrees als gescheitert ansieht. „Wir sehen unter diesen Gesichtspunkten keine wirtschaftliche, sinnvoll umsetzbare Weiterentwicklung des Viktoriakarrees und als SIGNA-Gruppe auch keine Chance mehr, im laufenden Prozess nachhaltig umsetzbare Konzepte zu entwickeln“, heißt es in dem Schreiben.
Die Bürgerbeteiligung war im Februar an den Start gegangen und wurde als Bürgerwerkstatt konzipiert. Ziel war es Ideen und Perspektiven für die Entwicklung des Viktoriakarrees zu finden. Die Einbindung der Bürger habe SIGNA immer begrüßt und auch selber Vorschläge eingebracht. Leider sei diese Bürgerwerkstatt nie von einer breiten Öffentlichkeit getragen worden, sondern nur von vereinzelten Partikularinteressen.

Das SIGNA-Konzept habe immer einen Mix aus unterschiedlichen Nutzungen vorgesehen, wobei auf den wichtigen Einzelhandel, die Gastronomie und studentische Infrastruktur eingegangen worden sei. SIGNA verfolge weder die komplette Überbauung des Areals noch eine „radikale Durchkommerzialisierung“, was SIGNA oft vorgeworfen worden sei. Vielmehr fördere SIGNA eine kleinteilige Struktur und das studentische Flair.

In einem ursprünglichen Exposé für die EU weite Ausschreibung habe SIGNA ausgeführt, dass sich die Bonner City aufgrund unterschiedlichster Vorzüge als wichtiges Einkaufs- und Aufenthaltsziel auszeichnet. Und das der Bereich des Viktoriakarrees und Umgebung einer Aufwertung zugeführt werden soll. SIGNA habe sich immer in diese Richtung engagiert und entsprechend in der Bürgerbeteiligung eingebracht. Die vier Entwürfe, die in der Bürgerwerkstatt erarbeitet wurden, seien diesen Anforderungen aber nicht gerecht worden. (weitere Berichte in diesem Blog).
Wie es weitergeht liegt nun an der Stadt. Sie ist der größte Grundbesitzer im Viktoriakarree. SIGNA stehe in diesem Fall für weitere Gespräche zur Verfügung.

Vier Nutzungskonzepte für das Viktoriakarree in der Analyse:

Ende August sind die Nutzungskonzepte der vier Architekturbüros für das Bonner Viktoriakarree vorgestellt worden. Der Verein City-Marketing Bonn, der Bonner Einzelhandelsverband und die IHK Bonn/Rhein-Sieg haben sich die Vorschläge angeschaut und auf ihre Tauglichkeit überprüft. BONNDIREKT stellt die Pros und Kontras zu den einzelnen Vorschlägen gegenüber.

Neuer Wohnraum für Studenten

Die skt umbaukultur Architekten befürworten die Idee, im Viktoriaviertel Wohnungen für Studierende zu bauen. Das sei sehr zu begrüßen und sorge für Belebung und mehr Urbanität im Viertel. Das gleiche gilt für den Vorschlag, eine neue Tiefgarage unter dem Viktoriakarree anzulegen. Diese Infrastrukturmaßnahme verbessere zusammen mit anderen geeignete Maßnahmen die Attraktivität der Innenstadt. Ebenfalls begrüßt wird das mögliche Ziel, Straßen rund um das Viktoriakarree, wie die Rathausgasse und Franziskanerstraße zur Fußgängerzone zu machen. Das entspreche der Logik, insgesamt die Fußgängerzone in der Innenstadt zu vergrößern und auch Richtung Rhein zu verlängern, um ihn „näher an die Stadt zu bringen“ Eine prominente Markthalle im Zentrum des Karrees zu errichten, wird bei den Wirtschaftsexperten dagegen kritisch gesehen. Eine solche Markthalle würde unmittelbar mit dem Marktplatz konkurrieren, so dass sich die beiden Standorte gegenseitig kannibalisieren. Auch die losgelöste Architektur des Vorschlags kommt weniger gut an. Dadurch werde die kleinteilige Struktur vor Ort aufgelöst und der vorhandene städtische Raum im Zentrum Bonns zerstört.

Neuer Mix mit schlechtem Zugang

Die Molestina Architekten wollen eine Neubelebung des Viertels erreichen. Und zwar durch einen Mix aus Gastronomie, Einkaufen, Wohnen und Bestandssanierung. Dieser Vorschlag wird von dem Verein City-Marketing Bonn, dem Einzelhandelsverband und der IHK als begrüßenswert erachtet. Dafür bewerten sie den geplanten Zugang zum Innenbereich als unattraktiv, da er zu versteckt ist. Außerdem sehen sie in diesem Vorschlag keine Möglichkeit zur Schaffung eines Handelsmagneten zur Herstellung oder Erhaltung des Gleichgewichts der Handelsbereiche innerhalb der Stadt Bonn. Denn das Gegengewicht zu den neuen großen Handelsobjekten am Bahnhof und Friedensplatz fehle. Hinzu kommt, dass ein kleinteiliger Handel im Blockinnern nur wenig Überlebenschancen gegeben werden, ohne einen fehlenden Magneten.

Ansiedlung von Start-Ups

Das Büro KCAP Architects & Planners Vorschlag steht unter dem Motto „Mehr als Wohnen und Arbeiten“. Es will in dem Viktoriakarree Start-ups und Co-Working Möglichkeiten integrieren und sieht auch einen kollektiven Dachgarten vor. Ziel ist es eine bunte Mischung aus Gastronomie, Gewerbe, Einzelhandel und Wohnen ins Leben zu rufen. Dieser Ansatz kommt bei der IHK, dem Einzelhandelsverband und City Marketing gut an. Als weniger begrüßenswert wird der Vorschlag bewertet, neue kleinteilige Handelsflächen zu schaffen. Von denen gebe es in Bonn bereits genug und ein kleinteiliger Handel im Blockinnern sei auf Dauer nicht überlebensfähig. Auch der Bau von vielen neuen Innenhöfen wird negativ gesehen, da diese im Verhältnis zu den entstehenden kleinen Handelsflächen unwirtschaftlich seien. Außerdem würden sie ein enges und dunkles Ambiente erzeugen. Auch bei diesem Konzept von KCAP Architects & Planners vermissen die Wirtschaftsverbände das Gegengewicht zu den neuen großen Handelsobjekten am Bahnhof und Friedensplatz.

Mitmachhaus als Mittelpunkt

In dem Konzept des Büros scheuvens + wachten plus befürworten die IHK, der Einzelhandelsverband und City Marketing den Vorschlag im Obergeschoss des Karrees neue Wohnungen zu bauen. Ein neues Kleinkaufhaus sei mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht überlebensfähig, weil ein zu kleines Angebot keine zusätzlichen Kunden in dieses Format bewegen würde. Da sei die Konkurrenz durch die beiden bestehenden Kaufhäuser Kaufhof und Karstadt zu groß. Viele Fragen gibt es noch bei dem geplanten Mitmach-Haus: Wer soll das betreiben und mieten? Und wer soll für die Errichtungskosten aufkommen? Wahrscheinlich sei hier die Stadt gefordert, die aber versucht gerade die Fläche zu verkaufen, um Erlöse für den angespannten Haushalt zu genieren. In dem Fall würden keine Erlöse für die Stadt, sondern wiederum hohe Kosten auf sie zukommen. Das Gleiche gelte für die vorgesehene Verlagerung des Stadtmuseums in das ehemalige Viktoria Bad. Das erzeuge ebenso keine Erlöse, jedoch hohe Umbau- und Instandhaltungskosten
Die Meinungen zu den neuen Nutzungskonzepten gehen in der Stadt wieder mal weit auseinander. Es wird deshalb umso spannender, wie die Vorschläge bei der Expertenkommission ankommen und zu einem Nutzungskonzept komprimiert werden.

Studie zum Erfolg von Markthallen

Der wissenschaftliche Hintergrund: Markthallen haben keine Magnetwirkung

In einer Studie beschäftigen sich Experten der GfK GeoMarketing mit den Erfolgskriterien von Markthallen. Dafür wurden 18 Markthallen in deutschen Großstädten untersucht. Es stellte sich heraus, dass jede Dritte nicht funktioniert und deutliche Funktionsdefizite aufweist. Die wichtigste Erkenntnis der Studie lautet aber: Bei der Planung einer Markthalle wird oft vergessen, dass Markthallen keine Einkaufsmagneten sind und Besucherströme anziehen, sondern das sie zum Überleben selber welche brauchen.

Die häufigsten Funktionsdefizite sind: Umsatzprobleme, Mangel an Besucherfrequenz und vor allem schlechte Anbindung ins das Standortumfeld. Dabei weisen Markthallen mit einer Top Lage die geringsten Defizite auf. Handelt es sich aber um Randlagen, an denen die wesentlichen Besucherströme einer Innenstadt nicht vorbeiführen, werden sofort Defizite in der Umfeldstruktur und damit die Probleme sichtbar.

Markthallen leben von der Frequenz

„Markthallen leben von der Frequenz, produzieren selbst aber eher selten Besucherströme. Die vielerorts verbreitete Meinung, Markthallen generierten Passantenfrequenz und trügen maßgeblich zur Belebung der Lagen bei, trifft in den meisten Fällen nicht zu“, warnt Wilfried Weisenberger, Projektleiter der Studie bei GfK GeoMarketing. Denn als Grundversorger dienen Markthallen in Zeiten der „Geiz ist Geil Mentalität“ in Deutschland schon lange nicht mehr. Markthallen hatten in der Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts die als unhygienisch geltenden offenen Wochenmärkte abgelöst und sicherten damals die Grundversorgung der Bevölkerung. Heute übernehmen Supermärkte und Discounter auf der einen Seite und Wochenmärkte aus der anderen Seite diese Aufgabe.

Standort-Voraussetzungen für Markthallen

Eine erfolgreiche neue und nicht historisch vorhandene Markthalle benötigt laut der Studie von GfK GeoMarketing bestimmte Voraussetzungen, um erfolgreich zu sein. Eine der wichtigsten ist eine hohe Passantenfrequenz sowie eine innerstädtische Haupteinkaufslage. Als weitere Kriterien für eine erfolgreiche Markthalle nennt die Studie uneingeschränkte Visibilität, sehr gute ÖPNV-Anbindung und gute Parkmöglichkeiten.

Planerideen für das Viktoriakarree


Vor einer Woche haben im Rahmen der Bürgerwerkstatt für das Viktoriakarree vier Planerteams ihre Ideen ausgearbeitet und vorgestellt. Das Interesse der Bevölkerung war eher schwach, aber jetzt kommt vielleicht Bewegung in die Diskussion.

Der Investor SIGNA, der u.a. Karstadt vor der Pleite gerettet hat und einer der größten Einzelhändler in Deutschland ist, hat sich die Vorschläge angeschaut und bewertet. Im Wesentlichen setzt SIGNA weiter darauf, dass der Einzelhandel auch im Viktoriakarree eine Chance bekommt. Neben den bereits bestehenden Geschäften in der Rathausgasse und Stockenstraße sollen zusätzliche Flächen erschlossen werden, um so das Einzelhandelsdreieck zwischen Bahnhof, Friedensplatz und Viktoriakarree zu komplementieren. Sonst, so Vertreter von SIGNA, verlagern sich die Besucherströme – womöglich sogar aus Bonn weg – und der Bereich um die Universität verliert weiter an Attraktivität. Untersuchungen zeigen, dass das vorhandene Potential für die Innenstadt z. Zt. nicht genutzt wird und der Standort Bonn an Zugkraft verliert.

Attraktiver Einzelhandel braucht Fläche

Wie sich zusätzliche Handelsflächen in das Gebiet einpassen, ist einer der Streitpunkte. Wer auf Attraktivität und Besucher setzt, muss heutzutage starke Argumente haben. Attraktive Anbieter mit einem breiten und hochwertigen Angebot sind nötig. Gleichzeitig muss es für die Besucher auch Angebote im Bereich des Food- und Restaurantbereich geben. Die Errichtung einer funktionierenden Markthalle wird kritisch gesehen. Die Marktgilde verteidigt den historischen Standort Markt und die bundesweiten Erfahrungen mit neu entstandenen Markthallen sind eher negativ.

Nachdem die Pläne der Universität im Viktoriakarree eine Bibliothek auf mehreren Etagen anzusiedeln – dies wäre im Bereich des früheren Eingangs zum Viktoriabad möglich gewesen – anscheinend nicht weiter verfolgt werden, wird viel über zusätzliche Angebote im Bereich studentisches Wohnen nachgedacht. Es gibt auch Vorschläge hier ein Veranstaltungs- und Begegnungshaus, ein sogenanntes „Mitmachhaus“, zu etablieren. SIGNA möchte hier gerne bis zu 100 Studentenappartements bauen.

Urbanes Leben stärken: studentische Leben und Arbeiten in der Innenstadt

Große Übereinstimmung gibt es bezüglich der Herstellung von Wegeführungen, die sich an historischen Vorbildern orientiert und so dem Viktoriakarree zu einem attraktiven Mix aus Urbanität, Einkaufen und Wohnen verhilft. Nach den Vorstellungen von SIGNA ist auch die Verkehrsberuhigung von Stockenstraße und Franziskanerstraße sinnvoll. Die Idee eines Brauhauses mit Außengastronomie ist eine von vielen Ideen, die Beteiligte ins Gespräch gebracht haben.

Bei den vielen Ideen, die teilweise sehr unterschiedlich sind und sich auch oft widersprechen, bleibt die Frage der Finanzierung bisher offen. Für SIGNA ist klar, dass es angesichts der städtischen Finanzlage keine hohen Investitionen für gemeinnützige Projekte geben wird. „Wir als Investor werden bei unserem Konzept Ideen aufnehmen. Dafür brauchen wir aber auch eine wirtschaftliche Grundlage.“ so ein Vertreter von SIGNA.

Der Rat entscheidet

Trotz eines großangelegten Beteiligungsprozess war das Interesse der Bevölkerung eher gering. Die aktivsten Protagonisten kamen aus Initiativen und Interessenverbänden. Jetzt werden die Ergebnisse beraten und dann entscheidet der Rat. Beobachter der Bonner Szene unken schon: “Es kommt wie immer. Groß gestartet und dann jahrzehntelanger Stillstand.“ Dies wäre das schlechteste aller Ergebnisse.